CAMBIO DE REGIMEN DE PROPIEDAD, INDISPENSABLE PARA LA VENTA DE TIERRA EJIDAL

EL CAMBIO DE RÉGIMEN DE PROPIEDAD, INDISPENSABLE
PARA LA VENTA DE TIERRA EJIDAL


Sólo hasta que el ejidatario concluye el registro de su título de propiedad de la parcela en el Registro Público de la Propiedad, la tierra pasa a ser propiedad privada
El procedimiento y los requisitos los establece claramente la Ley Agraria

Para la adquisición legal de tierra ejidal es indispensable trasladar su régimen de propiedad social a propiedad privada, como lo establece el procedimiento definido por la Ley Agraria desde 1992.

Dentro de este procedimiento se identifican cuatro etapas, que son las siguientes:

1.- El núcleo agrario debe tener regularizados sus derechos. Para ello debe haberse realizado, previamente, una asamblea de delimitación, destino y asignación de tierras (artículo 56 de la Ley Agraria).

2.- También celebrar una asamblea de autorización para la adopción del dominio pleno (artículos 23 fracción IX y 81 de la Ley Agraria). Esta asamblea debe cubrir las formalidades establecidas en los artículos 24 al 28 y del 30 al 32 de la Ley Agraria, dentro de las cuales destacan las siguientes:

a) En primera convocatoria, la asamblea debe ser citada con un mes de anticipación. Con el mismo plazo deberá notificarse a la Procuraduría Agraria para que asista un representante, como lo señala textualmente el artículo 28 de la Ley Agraria: “La Procuraduría verificará que la convocatoria que se haya expedido para tratar los asuntos a que se refiere este artículo, se haya hecho con la anticipación y formalidades que señala el artículo 25 de esta Ley. Serán nulas las asambleas que se reúnan en contravención de lo dispuesto por este artículo”.

b) El quórum necesario para la instalación de la asamblea, en primera convocatoria, será de tres cuartas partes de los ejidatarios, cuando menos, y los acuerdos que se tomen deberán ser aprobados por las dos terceras partes de los asistentes.

Si la asamblea no puede celebrarse en primera convocatoria, deberá inmediatamente convocarse para celebrarse por segunda o ulterior ocasión, la que deberá realizarse en un plazo no menor a 8 días ni mayor a 30.

El quórum para estos casos deberá ser de al menos la mitad más uno del total de los ejidatarios y los acuerdos aprobados por las dos terceras partes de los asistentes. En ambos tipos de convocatoria es indispensable la asistencia y firma del acta del representante de la Procuraduría Agraria y de un Fedatario Público.

c) Posteriormente el ejido deberá solicitar la inscripción del acta de su asamblea al Registro Agrario Nacional, quien está obligado a verificar el cumplimiento de los requisitos señalados, ya que la falta de alguno de ellos hace nulos los acuerdos de la asamblea y, por lo tanto, no podría ser inscrita. La nulidad trae como consecuencia que todo lo realizado carezca de validez jurídica.

3.- Una vez inscrita el acta, cada ejidatario o posesionario en lo individual podrá acudir al Registro Agrario Nacional a realizar el trámite de canje del certificado de derechos parcelarios por el título de propiedad, el que deberá ser inscrito en el Registro Público de la Propiedad y en el Catastro Municipal. Sólo hasta que este trámite concluye, el ejidatario o posesionario está en la aptitud jurídica para poder vender la tierra, mientras esto no suceda la propiedad sigue manteniendo su carácter social.

4.- La Ley Agraria establece que la primera enajenación de parcela que cambió de régimen de propiedad, se realice cuando menos al valor de referencia plasmado en un avalúo emitido por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN) o cualquier institución de crédito.

Adicionalmente, y como parte de los requisitos a cubrir en la primera enajenación de tierras, el ejidatario o posesionario, una vez inscrito su derecho de propiedad en el Registro Público de la Propiedad, debe notificar la intención de vender su tierra y el precio al Comisariado Ejidal, ante dos testigos o un Fedatario Público, para que por su conducto se difunda su decisión de enajenar.

Esto debe ser así porque los familiares del enajenante, las personas que hayan trabajado las parcelas por más de un año, los demás ejidatarios del núcleo, los avecindados de éste y el núcleo de población en general, en ese orden, tienen la preferencia para adquirir la tierra. Para manifestarlo, cualquiera de ellos cuenta con un plazo de 30 días naturales. De no estar interesados, al término del plazo, el ejidatario o posesionario podrá venderla a quien desee, en operación que además es libre de impuestos federales para el vendedor por esta única ocasión.

Si las tierras se ubican en un área declarada como reserva de crecimiento de un centro de población, de conformidad con los planes de desarrollo urbano, existe el derecho de preferencia de los gobiernos estatales y municipales (artículos 89 de la Ley Agraria y 47 de la Ley General de Asentamientos Humanos).

En el caso de tierras destinadas al desarrollo de proyectos de infraestructura, las entidades deberán adquirir la tierra mediante contrato de compra-venta, otorgado en escritura pública ante Notario Público.